1) Vị trí dự án
Dự án nhà ở xã hội Tràng Cát (Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, phường Hải An, Hải Phòng) nằm ở cửa ngõ phía Đông thành phố, gần các khu công nghiệp, cảng và trục giao thông lớn, phù hợp đối tượng công nhân, người lao động và gia đình thu nhập thấp. Vinhomes triển khai quy mô lớn tới 3.804 căn (giai đoạn 1).
2) Cách tính & tính chất “giá tạm”
Mức 22,680,787đ/m² là giá tạm tính do chủ đầu tư công bố và đã qua thẩm tra của Viện Kinh tế Xây dựng; giá chưa bao gồm hệ số vị trí và kinh phí bảo trì, và phải được kiểm toán trong 180 ngày sau nghiệm thu trước khi trở thành giá chính thức. Nếu kiểm toán ra giá cao hơn hợp đồng đã ký, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu thấp hơn, người mua được hoàn chênh lệch. Điều này bảo vệ người mua trước hiện tượng “đội giá vật liệu” nhưng cũng cho thấy con số còn biến động.
3) So sánh với mặt bằng thị trường, vì sao nhiều người thấy “cao”?
Nhà ở xã hội truyền thống vừa công bố ở nhiều địa phương có mức tạm tính thấp hơn (ví dụ một số dự án NOXH khác công bố khoảng 12–16 triệu/m² tùy nơi). Điều này khiến 22,6 triệu trông cao hơn nhiều nếu so với tiêu chuẩn NOXH thông thường.
Giá chung cư thương mại tại Hải Phòng: nhiều dự án thương mại đang giao dịch ở gần 30–55 triệu/m², tức 22,6 triệu vẫn rẻ hơn đáng kể so với thị trường thương mại.
Diễn giải: Vinhomes đặt NOXH với độ hoàn thiện cao hơn nhiều chủ đầu tư NOXH truyền thống, do đó chi phí đầu vào (vật liệu, hoàn thiện, tiện ích quản lý) cao hơn, kéo giá tạm tính lên. Nhưng so với căn hộ thương mại cùng khu, giá NOXH Vinhomes vẫn được giữ ở mức “ưu đãi” cho đối tượng chính sách.
4) Yếu tố làm tăng/giảm tính “tương xứng” của mức giá
Tăng tính hợp lý nếu: căn hộ có chuẩn hoàn thiện tốt, vị trí thuận tiện, tiện ích nội khu/ngoại khu, chi phí quản lý hợp lý và có chính sách bảo đảm giá (cam kết kiểm toán, không thu thêm nếu kiểm toán cao hơn).
Giảm tính hợp lý nếu: hệ số vị trí Ki được áp cao làm tăng giá cuối cùng, phí bảo trì và chi phí khác bị tính thêm, hoặc tiêu chuẩn vật liệu/hoàn thiện không tương xứng với giá công bố (trường hợp này Sở yêu cầu minh bạch hồ sơ để ngăn nâng giá).
5) Khuyến nghị cho người mua/quan tâm
Theo dõi giá sau kiểm toán, giá tạm tính có thể thay đổi. Sở Xây dựng đã yêu cầu Vinhomes nộp hồ sơ kiểm toán trong 180 ngày; đó là cột mốc quan trọng.
So sánh tổng chi phí sở hữu: tính cả hệ số Ki (vị trí), kinh phí bảo trì 2%, phí quản lý, chi phí chuyển nhượng/thuế, để biết số tiền thực phải trả và chi phí hàng tháng.
So sánh trực tiếp với NOXH khác (12–16 triệu/m²) nếu bạn là người có thu nhập thấp: cân nhắc khả năng tài chính, ưu đãi vay, điều kiện mua dành cho đối tượng chính sách.
Nếu bạn là người ưu tiên an cư gần khu công nghiệp/cảng, vị trí Tràng Cát có nhiều lợi thế; nếu mục tiêu là mua “giá rẻ nhất có nhà”, vẫn có dự án NOXH khác giá thấp hơn.
6) Kết luận
22,68 triệu/m² cho nhà ở xã hội Vinhomes Tràng Cát không phải “ngáo giá” vô căn cứ khi nhìn vào tiêu chuẩn xây dựng cao của Vingroup và mức giá chung cư thương mại tại Hải Phòng, nhưng cao hơn nhiều so với chuẩn NOXH truyền thống ở một số địa phương. Vì đây là giá tạm tính (chưa có hệ số Ki, chưa quyết toán), người mua nên chờ kết quả kiểm toán/quyết toán và rà soát tổng chi phí cuối cùng trước khi quyết định.
Nội dung tổng hợp: Giải Mã Bất Động Sản
